提前还贷有学问 |
| [06-4-3 10:52]
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作者：佚名
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责任编辑：fujiamin |
杨南最近小赚了一笔，朋友都劝他把钱存起来，但对于有一千花一万的杨南来说，让亲爱的人民币闲在银行里睡大觉绝对是下下之选，眼下的难题是，到底应该用这笔钱提前还掉一部分第一套房的贷款，还是把它作为首付再投资一套小户型？ 自从年初开始执行新的房贷利率以后，各家银行为了鼓励日渐低迷的房地产市场，纷纷在房贷的还款方式上做文章。继深圳发展银行推出固定房贷还款产品“双周供”之后，上海银行也推出个人住房贷款宽限期还贷新方式，杨南的一位上海同学就利用这种宽限期还贷方式购置了第二套房。
宽限期还款 缓解初期还款压力
很多购房者在付了一大笔首付款后，刚开始还款的一段时间内总会感到钱不够用。而这种宽限期还款方式就是针对这一点设计的，可以适当减轻购房者借款初期的还款压力，不必被某些消费搞得焦头烂额，也不必放弃一些想做的事情，保证原有生活计划安排不受影响。
宽限期还款方式是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人每月只支付利息，暂不归还本金。待宽限期结束后，再对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。宽限期期限分别有12、24、36期，也就是一年期、两年期和三年期，目前首推12期。
举例来说，如果小刘贷款金额为50万元，计划按10年还本付息，连本带息月还款为5400元(按基准利率下浮10%的优惠利率计算)，申请宽限期1年，则贷款期限为11年；若贷款发放日为2006年3月27日，宽限期自当日起算，4月20日首次付息，2007年3月20日最后一次付息，在此期间，小刘只付息，不还本，每月只需还款2300元。一年后，小刘开始还本付息，首次还本付息日为2007年4月20日，按每月5400元正常还款。 提前还贷 节省利息数万
杨南对宽限期还款还是很动心的，只可惜目前只有上海才有这个业务，于是他开始考虑提前还贷。杨南的这套房子是在去年春节前买的，首付20万元，贷了10年17万元的商业贷款，月供1828元，付给银行的利息在5万元左右。前两天杨南去银行打印凭单发现，从上个月起，他的月还款额已经上升到了1844元。打电话咨询的时候，贷款行银行工作人员建议他从自己角度考虑，如果这笔钱闲着不用，可以考虑提前还款。
为了保险起见，杨南又咨询了专业的理财师，理财师同样建议他尽可能提前还款，因为理财是一个理性的行为，其中一个原则就是先还债、再投资。经过比较和计算，理财师向杨南推荐了适合他的提前还贷方式。
按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。
第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。
第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
第三种，部分提前还款，剩余贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。
第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
目前杨南手里有8万元的闲钱，经过计算对比发现，第二种提前还贷方式能最大化地减少杨南的利息支出，可以省下3万余元。
杨南最终选择了部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。计算结果如下：
原月 原最后 已还款 已还 该月一次 下月起月
还款额 还款额 总额 利息额 还款额 还款额
1828元 2015.2元 25605元 10090元 81828元 1820元
节省 新的最后
利息支出 还款额
31925元 2009.11元
提前还贷Tips
提前还款有最低限额：目前，北京市几家银行都规定，客户在提出部分提前还贷申请时，应该偿还1万元的整数倍。
不需要收取违约金：由于提前还贷相当于一种变相的违约行为，上海市的银行拒绝为借款不满一年的客户办理提前还贷，或者要收取一定的违约金。北京市目前尚未实行违约金制度，对于借款不满一年的客户也不设定提前还贷的限制。
扣还当月月供：有的银行规定，无论是当月的哪一天去办理提前还贷手续，都必须先把当月的贷款结清，才能按照剩余的贷款金额办理。因此，在办理提前还贷手续之前，最好先咨询清楚，或者看看贷款合同上有没有注明。
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